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全ての大家さんが、インボイス登録必要ではない、そのケースとは?

本題

不動産収入

不動産収入がある人。

何十棟もアパートを所有している大家さんもいるでしょうが、1棟2棟、1軒2軒を相続で譲り受けたという人もいると思います。

では、そんな1軒2軒を相続で譲り受けただけの場合もインボイスは必要なのでしょうか。

回答は、ケースバイケースです。

すいません、ズバリ言うわよという回答にならず。

このあと、説明させてもらいます。

居住用と事業用物件

物件が居住用の場合

第一段階として、取り扱っている物件が居住用か事業用かで判断が分かれます。

まず、居住用のみの場合、これは契約書上でしっかり記載しておく必要があります。

さらに、このような場合、家賃は、10万円で消費税は0円となっています。

これは、消費税法上、居住用住宅の貸付けは消費税が非課税とされているからです。

インボイスを取得するということは、居住者に対して請求書を発行して居住者から家賃を貰う際に、居住者が消費税の計算で損をしないためですが、居住用物件の貸付けはどう転んでも消費税は非課税なのでインボイスを取得してもしなくてもトラブルは起きません。

物件が事業用の場合

次は、物件を事務所用とか店舗用など、いわゆる事業用目的で契約を巻いているケースです。

この場合、令和5年10月1日からは、大家さんがインボイスを取得していない場合、原則として書面上、消費税を請求することは出来ません。

インボイス施行後の請求書の書き方として、今まで、11万円(消費税1万円含む)となっていたのが、もし、インボイスを取得していない場合は、11万円(消費税0円)と表示しなければいけません。

すると、借手である事業者からすると、それなら10万円にしてねと言われる可能性が考えられます。

ただし、経過措置もあるので、インボイス施行後すぐにインボイスを取得しないとダメかというと、そうでもないのですが、原則は事業用の物件を貸している場合は、インボイスを取得することを検討すべきと言えます。

インボイス選択した方がいいのかー4つのケースの対策方法ー

値決めと消費税は別問題

では、全ての事業用物件を賃貸している大家さんがインボイスを取得しないといけないのでしょうか。

今まで11万円(消費税1万円含む)請求していた家賃を10万円にしないといけないのでしょうか。

そんなことはありません。

11万円にするのか、10万円にするのかは値決めの話です。

1,000万円以下の事業者は消費税を負担していないから不公平という話をする人もいますが、それは少し間違っています。

例えば、1,000万円以下の事業者が支払い水道光熱費にはもちろん消費税が含まれています。

それを負担しているのは、消費者でなく、この事業者です。

なので、例えば、経費が多く、赤字になってしまったような場合、この事業者は消費税を得するところか、消費税を消費者でものないのに負担していることになります。

少しややこしい話をしてしまいましたが、例え、消費税が免税の事業者であっても消費税を負担しているので、制度が変わったからといって、11万円と決めた金額を変える必要はないと言えます。

(例外)税抜きの契約

ただし、事業用物件を契約されている方は、ぜひ契約書を確認してください。

例えば、税抜き10万円とだけ書いていて、11万円を貰っている契約書の場合は、消費税分が1万円上乗せされて11万円となっているため、もし、インボイスを取得せずに、インボイスの施行日になった場合は、10万円の税抜きでインボイスが発行できないので、消費税は0円となるため、10万円の契約書と判断するのが妥当ということになります。

なので、事業用物件を賃貸に出している事業者の方は、ぜひ一度契約書を確認してみることをお勧めします。

まとめ

住宅用物件のみを賃貸に出している人は、インボイスを取得しなくても、そもそも非課税で消費税を加算していないため、問題はありません。

問題なのは、事業用として貸し出している大家さんです。

しかし、10万円にするのか11万円にするのかは値決めの話です。

免税事業者だからといって、消費税を負担していないわけではありません。

ただし、契約書上、税抜きで家賃を設定している場合は、注意が必要なので、ぜひ契約書を確認して、インボイスを取得すべきかどうかを決めてください。

 

息子&娘(5歳2ヶ月&1歳2ヶ月)の成長日記

昨日は、息子はプールからの体操というスケジュールでした。

さすがに、少し疲れたようです。

5歳には少し過酷なメニューだったようです。

よくがんばりました。

阪急塚口駅南に徒歩5分、阪神高速・尼崎インター下車北へ車で5分のところで開業中の税理士です。

既婚で、5歳の男の子と1歳の女の子の父親です。

よろしくお願いします。

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