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本題
実家を賃貸へ
実家を相続をする場合、今では核家族化が進んでいるので、昔のように子供が実家に住むことは少なくなり、相続した家をどのようにするのか悩まれている人は多いのではないかと思います。
最近では、リフォームして賃貸に貸し出すというケースも増えているようです。
その場合、ミニマム法人を活用することができるのか考えてみたいと思います。
法人の活用方法
不動産賃貸と絡めて法人を節税対策として利用する手法は昔からありました。
この主に３つの方法になります。
- 「不動産所有方式」
- 「サブリース方式」
- 「管理委託方式」
伝統的な各種スキームの特徴については、こちらの税理士さんのHPをご覧ください。
それぞれ一長一短がありますが、不動産所有方式が最も所得を法人に移動させることができ、管理委託方式は所得を移動できる金額が少なくなります。
また、不動産所有方式は文字通り法人名義で不動産を所有することになるため、司法書士への依頼が必要になったり、不動産取得税が発生したりと大掛かりな方法となります。
ファミリータイプの一軒家で家賃収入10万円の場合
ではファミリータイプの一軒家を相続して、それを月10万円で貸し出せたとします。
その場合の法人に移せる年間の所得はそれぞれ以下のようになります。
「不動産所有方式」→所得120万円-諸経費（固定資産税、委託管理手数料、火災保険など）
「サブリース方式」→所得18万円（家賃収入の15％）
「管理委託方式」→所得6万円（家賃収入の5％）
「管理委託方式」は現実問題難しい
上記のようにそれぞれのスキームによって移動できる所得の金額は全く違うものとなってきます。
実際の現場では、大家業をしている人ならともかく、一軒家を１つだけ相続した場合、面倒な管理については管理会社に外注してしまうケースが多くなってくると考えられるため、外注で管理を委託して、ミニマム法人でも管理しているというのは辻褄が合わないため、「管理委託方式」を選択することは難しいと考えられます。
「サブリース方式」＋株式投資
サブリース方式で、法人から管理会社に管理を委託するのが現実的な流れになるかと思います。
その場合、5％は外注の管理会社に支払うため、家賃収入の10％である12万円が法人に移動できる所得となります。
このためだけに法人を設立するというのは、少し現実味に欠けるかもしれません。
これと合わせて法人で株式運用をするなど、投資会社として利用して売上を増やしていくことで、ミニマム法人の節税効果を高めることができると思います。
「不動産所有方式」は将来計画まで必要
最後、不動産所有方式で物件名義を法人にするのはどうかという話ですが、これも出口の戦略を考える必要があります。
名義変更する際に諸費用が掛かりますし、うまくやらないと余計に税金が発生してしまうこともあります。
ゆくゆくは、子供に法人を承継させるなど将来の計画を考えた上でやらないといけないため、節税効果は高くなりますが、面倒事が増えてしまい、余計なコストが掛かってしまうことになるかもしれません。
まとめ
実家を賃貸に出すというのは、核家族化した現代においては不労所得を得る有効な手段となっています。
ミニマム法人を活用については、３つの伝統的なスキームのうち、管理は5％の手数料で外注して、「サブリース方式」＋株式投資として活用するスタイルが現実的ではないかと思います。
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息子&娘（６歳９ヶ月&２歳９ヶ月）の成長日記
娘の癇癪が最近ひどくなってきました。
この服嫌いとか、このコップ嫌いとかです。
最終的には、物を投げてしまいます。
可愛い娘で甘くなりがちですが、しっかり言い聞かせて悪い癖を直してあげたいなと思います。
阪急塚口駅南に徒歩５分、阪神高速・尼崎インター下車北へ車で5分のところで開業中の税理士です。
既婚で、７歳の男の子と３歳の女の子の父親です。
著書「研究計画書の書き方 Kindle版」発売中
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