目次
本題
建物の法定耐用年数と返済期間
アパートローンとは、結構特殊な借入になります。
事業の借入で一番多いのは運転資金での借入になります。
借入期間は5年〜7年というのが一般的です。
対して、アパートローンは某都市銀行の担当者曰く、建物の法定耐用年数がほぼ返済期間となるそうです。
そうなるというか、審査の基準として法定耐用年数が重視されているそうです。
法定耐用年数表はこちら
住宅用であれば、木造が22年、鉄筋で34年、RC構造で47年ちなりますが、住宅ローンと同じように35年最長となる場合が多いと言います。
中古築古物件の返済期間
中古で築古物件はスーモなどで色々と販売されています。
木造、40年、50年といった物件はざらにありますが、そういう物件は築年数が法定耐用年数を超えています。
すると、土地だけの価値とみられ、某都市銀行では返済期間は10年が最長となるようです。
この返済期間については、銀行によって多少変動するということですが、某都市銀行の融資担当の話になるため、その返済期間が20年とか30年になるのは考えにくいと思います。
となると、中古の築古物件については自己資金を投入するか、物件価格が非常に低く怪しい物件でないと手を出しにくいということになります。
個人では手が出しにくい
まとめると、中古で1,000万円とか2,000万円の物件があったとしても返済期間が10年など短い期間での返済を求められるので、キャッシュフローを考えると、しんどい可能性が高くなります。
かといって、土地を購入して、新築を建てるとなると、それこそ3,000万円4,000万円となるため、リスクがかなり高くなってしまいます。
個人で不動産を購入する場合は、不労所得を目指して行うと思いますが、アパートローンの性質を鑑みると、自己資金はある程度ないと始めるのは難しいと感じます。
かといって、お目当ての物件を指を加えて見ているのも時間がもったい感じもします。
それが、今の日本のアパートローンの実態だと思います。
ワンルームマンション投資について
ワンルームマンションと検索すると、闇とか罠とか詐欺など、悪意のある言葉が並びます。
サラリーマンが、不労所得を得る目的で営業マン勧められることが多いと言われますが、ここにはRCマンションの法定耐用年数が長いことで得られる長く取れる返済期間が月々のキャッシュフローを見ると儲かると思ってしまうからくりが隠れているのだと感じます。
マンションだと、管理費や大規模修繕の積立など予想外の出費もあります。
それに返済期間が長いと言わずもがな、利息はどんどん膨らむので、相当家賃収入が高く、長い期間取れないと採算を合わせるのは難しそうです。
物の価値を見抜けないと勝てない
結局、アパート経営といっても、投資なんですよね。
2,000万円の物件に、その価値があるのか見抜けないことには投資なので勝てないわけです。
500万円の物件に基本的に500万円の価値しかないと考えるべきで、リターンを自分で計算できないと投資なんて危ない橋は渡るべきではないということなのかもしれません。
まとめ
某都市銀行の融資担当者に聞いた話をまとめました。
地銀などで、特殊なケースもあるかと思いますが、かぼちゃの馬車のような問題もありましたし、無理な融資というのは、どこの銀行も積極的にはやらない方向かと思います。
法定耐用年数が返済期間に等しくなるという考え方については、アパートローンの基礎知識としては持っておいて損はないと思います。
息子&娘（６歳０ヶ月&２歳０ヶ月）の成長日記
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