本題
隠れ大家は多い
普通のサラリーマンの人でも、賃貸収入がある隠れ大家さんというのは、意外に多いものです。
それは、相続という王道ルートでなくても、ヒョンなことから始まることもあります。
例えば、実家の両親が2人とも要介護状態になって、空き家になってしまうようなケースです。
病院や施設に入ったり、または、息子、娘の家に在宅介護で一緒に住んだりと行った場合、売却するのは難しかったり、不動産売買というのは不動産会社が儲かるだけで損な時もあります。
かといって、家の譲渡や贈与は登記の変更があり、手数料も税金も掛かってしまうので現実的ではありません。
所有権を親のままにして、賃貸に出してうまく借り手が見つかると、親の収入になりますが、不動産収入を得ることができます。
親の介護費用も掛かってくるので、毎月固定で入ってくる収入というのは、とてもありがたいと思います。
こういったケースは少なからずあると思います。
今日は、そんなヒョンなことで、不動産収入を得ることになった場合に、税金で気をつけておかないといけないことを紹介したいと思います。
提出する書類
- 開業届
- 所得税の青色申告承認申請書
この２つになります。
特に重要なのが、所得税の青色申告承認申請書です。
いわゆる青色申告をするための書類で、提出していると、最低10万円の所得控除を受けることができます。（５棟１０室という有名な通達の条件を満たすと電子申告などを条件に65万円に増額します。電子申告などを行わない場合は55万円。）
税金を減らすことができるので必ず出したい書類です。
ただし、提出期限は開業日から2ヶ月以内と期間は短いです。
開業日はいつなのかというと、明確にここという日は決まっていませんが、入居が決まって契約書に記載している契約開始日と考えていただいて結構かと思います。
その前に礼金をもらったりすると思いますが、その場合は、石橋を叩く意味で礼金の入金があった日から2ヶ月以内に提出しておけば、問題はなく青色申告の適用を受けることができます。
減価償却をするには
不動産収入は不労所得なので経費とかあるのかと思われる方もいるかもしれませんが、もちろんあります。
例えば、固定資産税、火災保険、管理会社への手数料、修繕費用などですが、最も大きな経費は建物の減価償却になります。
建物の価格は10万円20万の話ではなく、1,000万2,000万、豪華な建物だと１億円と桁が違います。
自宅で住んでいたのに、減価償却ができるの？と思われるかもしれませんが、もちろんできます。
ただ、そのためには、建物の取得費の書類を集める必要があります。
なので、もし、ヒョンなことから賃貸に出すことになったら、まずやっていただきたいのは、家を立てたり、購入した時の重要書類一式を探すことです。
減価償却しようにも、建物（土地は減価償却できません。）をいくらで購入したか分からなければ、計算できません。
レシートのない交際費を経費にできないのと一緒です。
購入してから、20年も30年も経過すると書類を探すのも大変なので、終活ではないですが、事前に親に重要書類の場所などを聞いておく必要があります。
減価償却期間が長くなる特例
でも、20年も30年も経過してしまった建物を減価償却できるの？という素朴な疑問もあると思います。
答えは、賃貸に出す場合は優遇されているになります。
詳しくは、No.2109新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却を見ていただきたいのですが、条件によっては自宅を賃貸に出す場合は、1.5倍の年数で減価償却を計算した上で、計算することができます。
例えば、木造の１軒家の耐用年数は、22年になります。
その1.5倍の33年が適用になります。
つまり、築25年ぐらいの木造1軒家でも、まだ減価償却できる場合があるということです。
これは、ありがたいですよね。
金額も大きくなりますので、節税にもなります。
ぜひ、減価償却をうまく使って少しでも節税を行っていただければと思います。
まとめ
ヒョンなことで、空き家が出て、慌てて売ってしまうと、足元を見られて安く買い叩かれる場合があります。
例えば、親が施設に入るとなった場合、施設の費用なども必要になるため、定期収入があるとすごく助かります。
もし、賃貸に出す場合は、税務署への届出書と減価償却できないかの最低2点は確認するようにしてください。
息子&娘（５歳３ヶ月&１歳３ヶ月）の成長日記
朝、バタバタしている時間に、少し目を話していたら、娘が油性のマジックで床にお絵描きをしていました。
これは、奥さんに怒られてしまう案件です。
ヒヤヒヤ。
スキー検定２級持ち、現在１級挑戦中の税理士・行政書士です。
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既婚で、７歳の男の子と３歳の女の子の父親です。
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