本題
土地の相続
親から土地を相続する場合というのがあると思います。
今では、過疎地の土地を貰っても管理が大変で、土地を貰うことを嫌がる場合もありますが、住宅街の土地などであれば相続することで、そこに賃貸アパートを建ててもいいですし、駐車場にしてもいいですし、うまくすれば不労所得を獲得することができます。
その中で、法人名義で建物を建設するという昔からの節税方法があるので、その概要を解説したいと思います。
法人で建物を建設
相続した土地に元々建物が建っていた場合は別ですが、築年数が50年以上経過していて、建て替えを検討していたり、珍しいケースかもしれませんが、土地だけを相続したような場合、法人設立して賃貸物件を建てるということもあると思います。
なぜ、元々建物が建っていた場合はが別なのかというと、元々建っている建物を個人から法人に移動させようとすると、登記を変更しなければいけません。
すると、登記を変更するために司法書士への依頼料、登録免許税、建物を不動産取得税など、移動させるだけで掛かってくるお金が少なくない金額で必要となります。
なので、元々建物が建っている状態で、動かすことはあまり選択しません。
建物を建てる必要がある場合の選択肢となります。
土地の無償返還に関する届出書
個人所有の土地に建物を法人名義で建てる場合、税金の問題が発生します。
それが、権利金によるものです。
土地を他人に貸す場合、権利金を取る慣習というものが多くの地域に存在します。
なので、権利金を設定するのが一般的なのですが、自分の法人が自分に対して権利金を支払うのも変な話なので、昔から税務署対策として、土地の無償返還に関する届出書という書類を提出することによって、この権利金に関する税金を発生させない手段があります。
ただし、相当の地代と言って、更地価格の6％などを設定して、それを法人から個人に対して土地の使用料として支払う契約にしておけば、税務署対策としても有効となります。
土地の無償返還に関する届出書は、かなり細かく、物件の情報を書く必要があるので税務署にも情報を握られることになります。
権利金課税が残っているのは、税務署が情報を知りたりというそういった事情も多分にあると思います。
土地の無償返還に関する届出書を提出したくない場合は、相当の地代を設定しておくという選択をすることも賢明な判断になるときがあると言えます。
消費税の還付
また、今後、建物を建てられるような場合に検討したいのが、あえて消費税の課税事業者になるような場合です。
実は、建物に掛かる消費税は還付できる税金になります。
消費税というのは、売上の10％から仕入の10％を引いて計算します。
そのため、建物の消費税である10％部分というのは、消費税の課税事業者が支払いを行う場合は、その分は仕入の10％として返還されるというものになります。
ただし、これが居住用の物件の場合、課税売上割合という計算上、還付が難しいケースがあります。
事業用に貸し出すような物件の場合は、還付を受けれる可能性があるので、そのような場合は、計算を行って得するようであれば消費税の課税事業者になる選択をするのも賢明な場合があります。
まとめ
土地を相続して、賃貸に出す場合、建物を法人で建てるということは、よくあることだと思います。
その場合、権利金課税というものがあるのですが、土地の無償返還に関する届出書もしくは、相当の地代を設定することで権利金課税を回避することが可能です。
また、事業用物件を貸し出す場合は、消費税の還付を受けれる可能性があるので、消費税の課税事業者になることも検討されるとよろしいかと思います。
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息子&娘（５歳２ヶ月&１歳２ヶ月）の成長日記
娘がお兄ちゃんが遊んでいるおもちゃに興味があって、取り合いなどをしたりします。
ただ、お兄ちゃんも娘が別の方向に歩いて行ったりすると、抱っこして連れてきてくれたりします。
お兄ちゃんなりに娘の面倒をみてくれているようです。
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